Civilutskottets betänkande

2018/19:CU18

Fler tillval för hyresgäster

Sammanfattning

Utskottet ställer sig bakom regeringens förslag om en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar om lägenhetens standard. Förslaget, som innebär ändringar i bl.a. jordabalken, ska bidra till att hyresgäster får en större valfrihet i fråga om utformningen av den egna bostaden.

Utgångspunkten enligt förslaget är att parterna ska ha stor frihet att komma överens om en ersättning för att höja eller sänka lägenhetens standard i något avseende. Efter tio år ska den överenskomna ersättningen behandlas på samma sätt som hyran för lägenheten i övrigt och ingå t.ex. i hyresnämndens prövning av vad som är skälig hyra för lägenheten. Detta ska leda till att hyresvärdar i större utsträckning erbjuder hyresgäster möjligheter att anpassa lägenheten efter behov och smak.

I ärendet föreslås också att skyddet för hyresgäster vid ombildning till bostadsrätt stärks genom ett krav på att en bostadsrättsförening som förvärvar ett hyreshus ska informera samtliga hyresgäster i huset om förvärvet.

Propositionen bygger på en överenskommelse mellan regeringen, Centerpartiet och Liberalerna.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 2 oktober 2019.

Utskottet anser att riksdagen bör avslå motionsyrkandet.

I betänkandet finns två reservationer (M, V, KD) och två särskilda yttranden (S, C, MP).

Behandlade förslag

Proposition 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster.

Ett yrkande i en följdmotion.

Innehållsförteckning

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

Redogörelse för ärendet

Utskottets överväganden

Regeringens lagförslag

Reservationer

1.Regeringens lagförslag (M, KD)

2.Regeringens lagförslag (V)

Särskilda yttranden

1.Regeringens lagförslag (S, MP)

2.Regeringens lagförslag (C)

Bilaga 1
Förteckning över behandlade förslag

Propositionen

Följdmotionen

Bilaga 2
Regeringens lagförslag

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

Regeringens lagförslag

Riksdagen antar regeringens förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),

4. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

5. lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt.

Därmed bifaller riksdagen proposition 2018/19:108 punkterna 1–5 och avslår motion

2018/19:3086 av Mats Green m.fl. (M, KD).

Reservation 1 (M, KD)

Reservation 2 (V)

Stockholm den 4 juni 2019

På civilutskottets vägnar

Emma Hult

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Emma Hult (MP), Larry Söder (KD), Johan Löfstrand (S), Carl-Oskar Bohlin (M), Elin Lundgren (S), Cecilie Tenfjord Toftby (M), Mikael Eskilandersson (SD), Leif Nysmed (S), Ola Johansson (C), Lars Beckman (M), Sanne Lennström (S), Joakim Järrebring (S), Robert Hannah (L), Angelica Lundberg (SD), David Josefsson (M), Jon Thorbjörnson (V) och Cassandra Sundin (SD).

Redogörelse för ärendet

I betänkandet behandlar utskottet proposition 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster.

I betänkandet Reformerad hyressättning (SOU 2004:91) lämna­des förslag för att underlätta individuell variation i hyreslägenheters standard genom s.k. tillval och frånval. Förslagen ledde inte till lagstiftning (se prop. 2005/06:80, bet. 2005/06:BoU10, rskr. 2005/06:252). Några år senare tillsattes Tillvals­utredningen för att på nytt se över frågan (dir. 2008:20). Tillvalsutred­ningen har redovisat sina förslag i betänkandet Tillval i hyresrätt (SOU 2008:94). För att komplettera beredningsunderlaget tog Justitiedepartementet fram promemorian Tillval i hyresrätt. Tillvalsutred­ningens betänkande och promemorian har remissbehandlats.

I propositionen finns även förslag som grundar sig på förslag från Hyres­lags­utredningen, som redovisats i delbetänkandet Frågor om hyra och bostads­rätt (SOU 2008:47). Även detta delbetänkande har remissbehandlats.

Propositionen bygger på en överenskommelse mellan regeringen, Centerpartiet och Liberalerna.

Lagrådet har yttrat sig över regeringens lagförslag.

Regeringens förslag till riksdagsbeslut finns i bilaga 1 och lagförslagen i bilaga 2.

En motion med ett yrkande har väckts med anledning av propositionen. Förslaget i motionen finns i bilaga 1.

Utskottet har tagit emot en skrivelse från Hyresgästföreningen med anled­ning av propositionen.

Utskottets överväganden

Regeringens lagförslag

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen antar regeringens förslag om fler tillval för hyresgäster och avslår ett motionsyrkande om att det inte ska finnas någon förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval.

Jämför reservation 1 (M, KD) och 2 (V) samt särskilt yttrande 1 (S, MP) och 2 (C).

Propositionen

Förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval

I propositionen Fler tillval för hyresgäster föreslår regeringen en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar som innebär att de ges större frihet att komma överens om ersättning för att hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard utökas eller minskas, s.k. tillval eller frånval.

Om en lägenhet omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet, är hyres­värden skyldig att på eget initiativ förhandla med en hyresgästorganisation i vissa frågor om hyra och andra villkor, se 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304). Denna förhandlingsskyldighet gäller bl.a. när hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet.

Det är enligt regeringen viktigt att säkerställa att det görs en systematisk granskning av villkoren, eftersom ett tillval kan utgöra ett stort ekonomiskt åtagande för hyresgästen i förhållande till hyresvärden. Regeringen anser därför att utgångspunkten bör vara att hyresvärdens förhandlingsskyldighet gäller oförändrad när ett hyrestillägg görs på grund av ett tillval.

Det förekommer dock att hyresvärdar och hyresgästorganisationer träffar överenskommelser om rekommenderat pris för olika tillval, s.k. prislistor. Om hyresvärdens och hyresgästens överenskomna hyrestillägg håller sig inom ramen för en sådan prislista, ska hyresvärden enligt regeringens förslag vara befriad från kravet att påkalla förhandling. En sådan möjlighet till förenkling bör enligt regeringen göra att fler prislistor upprättas.

Lagförslagen i övrigt

I propositionen anför regeringen bl.a. följande. Hyresrätten har en viktig funktion att fylla på den svenska bostadsmarknaden. En förutsättning för att hyresrätten långsiktigt ska kunna behålla sin ställning är att den upplevs som en attraktiv boendeform. I det sammanhanget är hyresgästernas möjlighet att påverka utformningen av den egna bostaden en betydelsefull faktor. Det bör säkerställas att reglerna bidrar till att hyresgäster i praktiken får en sådan valfrihet. Regelverket bör leda till förutsebara resultat och bidra till en väl fungerande hyresmarknad som har stöd i människors värderingar och som är trygg för hyresgäster.

Regeringen föreslår därför att hyresgästen och hyresvärden ska ha större frihet att komma överens om ersättning för att hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard utökas eller minskas genom tillval eller frånval. Parternas överenskomna hyrestillägg eller hyresavdrag ska som utgångspunkt vara bindande för bägge parter under tio år. Om det finns synnerliga skäl, ska överenskommelsen kunna frångås i förtid. Det ställs upp vissa formkrav på överenskommelsen för att ett hyrestillägg eller hyresavdrag ska undantas från den vanliga hyresprövningen, bl.a. ska överenskommelsen vara skriftlig och hyrestillägget på grund av tillval får utgöra högst en tredjedel av hyran.

Regeringen föreslår också att en bostadsrättsförening som har förvärvat ett hyreshus ska underrätta samtliga hyresgäster som inte redan är medlemmar i föreningen om förvärvet. En hyresgäst ska enligt förslaget ha ett år på sig från underrättelsen att ansöka om medlemskap i föreningen.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 2 oktober 2019. Kravet på att en bostadsrättsförening ska underrätta hyresgästerna om sitt förvärv av hyres­huset ska enligt regeringens förslag inte avse förvärv av hus som har gjorts före ikraftträdandet.

Motionen

Mats Green m.fl. (M, KD) yrkar i kommittémotion 2018/19:3086 att riksdagen ska anta regeringens förslag till ändring i 5§ hyresförhandlings­lagen med den ändringen att det inte ska finnas någon skyldighet att förhandla överenskomna tillval och frånval med hyresgästorganisationen. Motionärerna anser att regeringens ambition att skapa ett flexibelt hyressättningssystem talar emot den föreslagna ändringen. Möjligheten att genomföra tillval och frånval grundar sig på hyresgästens och hyresvärdens överenskommelse, varför motionärerna anser att en skyldighet att förhandla överenskomna val är överflödig och skapar onödig byråkratisk börda för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Ett sådant förslag ligger inte i linje med motionärernas ambition att skapa ett mer flexibelt system.

Utskottets ställningstagande

Utskottet konstaterar att det har väckts en motion som går emot regeringens lagförslag endast när det gäller frågan om förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval. En ny modell för tillval och frånval bör enligt utskottets mening vara utformad på ett sådant sätt att risken för negativa effekter minimeras. Utskottet delar därför regeringens uppfattning att hyresvärdens förhandlings­skyldighet bör gälla oförändrad när ett tillägg görs på grund av tillval, med undantag för tillägg som håller sig inom ramen för sådana prislistor som förhandlings­ordningens parter kommit överens om. Utskottet anser således att riksdagen bör anta regeringens förslag om förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval och avslå motionen.

När det gäller lagförslagen i övriga delar anser utskottet att hyres­rätten fyller en viktig funktion på bostadsmarknaden och att det är angeläget att den upplevs som en attraktiv boendeform. Som ett led i detta är det viktigt att hyresgästerna har möjlighet att påverka utformningen av den egna bostaden. Utskottet ser därför positivt på att hyresgästen och hyresvärden får större frihet att komma överens om tillval eller frånval. Utskottet anser således att riksdagen av de skäl som anförs i propositionen bör anta lagförslagen.

Reservationer

1.

Regeringens lagförslag (M, KD)

av Larry Söder (KD), Carl-Oskar Bohlin (M), Cecilie Tenfjord Toftby (M), Lars Beckman (M) och David Josefsson (M).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut borde ha följande lydelse:

Riksdagen antar regeringens förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) med den ändringen att

– orden ”och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat” i 5§ första stycket 1 ska utgå,

orden ”och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat”i 5§första stycket2 ska utgå,

4. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

5. lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt.

Därmed bifaller riksdagen proposition 2018/19:108 punkterna 1, 2, 4 och 5 samt motion

2018/19:3086 av Mats Green m.fl. (M, KD) och

bifaller delvis proposition 2018/19:108 punkt 3.

Ställningstagande

Sverige har i dag en till stora delar dysfunktionell bostadsmarknad där politiska regleringar av olika slag under en alltför lång tid försvårat för människor att både äga sitt boende och få tillgång till en hyresrätt. I synnerhet hyresrätten har under en lång tid marginaliserats. I dag ser vi hur det hyrda boendet ofta är svårtillgängligt genom decennielånga köer och tröga system. Sveriges bostadsmarknad behöver bli mer flexibel för att möjliggöra ökad rörlighet och för att öka lönsamheten i byggnation av hyresrätter och därmed utbudet av bostäder.

För att åstadkomma detta har Moderaterna och Kristdemokraterna pekat på behovet av ett mer flexibelt system för hela hyresmarknaden. Vi har bl.a. drivit på för friare hyressättning vid nybyggnation. Ytterligare ett sätt att öka flexibiliteten i hyresregleringen är att förbättra möjligheterna att göra tillval och frånval. Vi har tidigare pekat på att regelverket bör göras om så att större valfrihet och tydligare incitament förs in i hyressättningen. Ett mer flexibelt system främjar människors önskan i större utsträckning. Det leder även till större flexibilitet i hyresregleringen i allmänhet.

Vi delar regeringens bedömning att en ökad valfrihet för hyresgästerna förutsätter att reglerna är utformade så att hyresvärdar har ett intresse av att prioritera arbetet med att erbjuda tillval och frånval. För att nå dit menar regeringen att parterna bör få en större avtalsfrihet i fråga om ersättningen vid tillval och frånval. Regeringens ambition att skapa ett flexibelt system talar dock emot en del av de föreslagna ändringarna i 5 § hyresförhandlingslagen. Förslaget innebär att hyresvärdens förhandlingsskyldighet, som gäller t.ex. när hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet, även ska gälla när ett hyrestillägg görs på grund av ett tillval. Undantag kan göras om höjningen avser ett tillval som ligger inom ramen för en överenskommelse om rekommenderat pris mellan förhandlingsordningens parter.

Möjligheten att genomföra tillval och frånval grundar sig på hyresgästens och hyresvärdens överenskommelse, varför en skyldighet att förhandla överenskomna tillval och frånval är överflödig och skapar onödig byråkratisk börda för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Ett sådant förslag ligger inte i linje med vår ambition att skapa ett mer flexibelt system. Vi anser att undantaget från förhandlingsskyldigheten bör gälla alla tillval och inte bara de som högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat.

Riksdagen bör därför anta regeringens lagförslag med den ändringen att undantag från förhandlings­skyldigheten alltid ska gälla när höjningen avser ett tillval.

2.

Regeringens lagförslag (V)

av Jon Thorbjörnson (V).

Förslag till riksdagsbeslut

Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut borde ha följande lydelse:

Riksdagen avslår proposition 2018/19:108 punkterna 1–5 och motion

2018/19:3086 av Mats Green m.fl. (M, KD).

Ställningstagande

Jag ser visserligen positivt på att hyresgäster får större inflytande över sitt boende. Hyresgästernas möjligheter att påverka lägenheternas kvalitet, utrustning och förbrukningskostnader behöver stärkas. I likhet med Hyresgästföreningen ser jag dock att det finns en risk för flera problem med regeringens lagförslag.

Det finns en stor risk att hyresgästen får betala dubbelt för de tillval som görs, vilket kan urholka såväl bruksvärdessystemet som konsumentskyddet. Eftersom tillvalen höjer lägenhetens bruksvärde kan hyresvärden efter tio år, med den nya regleringen, gå till hyresnämnden och begära att standardhöjningen ska räknas in i hyran – trots att hyresgästen sannolikt redan har betalat av hyresvärdens kostnader för att införskaffa och installera tillvalen. Detta innebär att hyresgästen, genom en hyreshöjning, får fortsätta att betala för något som kanske redan är avbetalat. Det är enligt min mening inte rimligt. Det måste finnas en rimlig avbetalning för de tillval som görs. Hyresgäster ska inte behöva betala två gånger för tillval som de kommer överens med hyres­värden om.

I dag finns det inte heller någon enhetlighet kring vilka priser som ska gälla för olika tillval. Det förekommer att hyresvärdar och hyresgäst­föreningen träffar överenskommelser om rekommenderat pris för olika tillval, s.k. prislistor. Sättet att ta betalt för tillval varierar dock mellan olika hyresvärdar och har förändrats över tid. Bristen på enhetlighet och systematik vad gäller prislistor för tillval kan bidra till stora prisskillnader, vilket drabbar hyresgästerna.

Sammanfattningsvis riskerar regeringens förslag att urholka såväl bruksvärdessystemet som konsumentskyddet, i synnerhet på orter med bostadsbrist. Mot bakgrund av att en majoritet av landets kommuner uppger att de har brist på bostäder kan detta problem bli omfattande.

För att säkerställa att hyresgäster aldrig tvingas betala två gånger för de tillval som görs, och därigenom motverka en urholkning av såväl bruksvärdessystemet som konsumentskyddet, skulle det behöva införas ett nytt fjärde stycke i 55 b § hyreslagen med följande lydelse: ”Har hyresgästen genom tillägg för en period om tio år från avtalets ingående helt svarat för hyresvärdens kostnader för ett tillval enligt andra stycket får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden inte tillgodoräkna sig förbättringen.”. Propositionen innehåller dock inte någon sådan bestämmelse eller något annat förslag som säkerställer att bruksvärdessystemet och konsument­skyddet upprätthålls. Även om jag välkomnar en större valfrihet över boendet för hyresgäster, anser jag att nämnda brister i förslaget är så allvarliga att riksdagen bör avslå propositionen. Därmed bör även motionen avslås.

Särskilda yttranden

1.

Regeringens lagförslag (S, MP)

Emma Hult (MP), Johan Löfstrand (S), Elin Lundgren (S), Leif Nysmed (S), Sanne Lennström (S) och Joakim Järrebring (S) anför:

Vi är för en systematisk hyressättning och verkar för att hyresgästernas värderingar av bl.a. standard och läge ska avspegla sig i hyressättningen. Det nu aktuella lagförslaget om en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar är ett verktyg i detta arbete. Vi kan konstatera att de utredningar som ligger till grund för den nya regleringen har en del år på nacken samtidigt som bostadsmarknaden står under ständig utveckling. Efter tio år ska tillvalen och frånvalen ingå i underlaget för bruksvärdesprövningen och det är viktigt att denna övergång följs noga för att säkerställa en god balans mellan parterna. Vid eventuella signaler på att regleringen medför nackdelar för endera part bör systemet för tillval och frånval ses över. För att säkerställa att konsument­skyddet inte försämras kommer vi att noggrant följa utvecklingen på området över tid och vid behov ta nödvändiga initiativ i frågorna.

2.

Regeringens lagförslag (C)

Ola Johansson (C) anför:

Jag konstaterar att det huvudsakliga beredningsarbetet som ligger till grund propositionen består av utredningar som tillsattes av alliansregeringen före 2011 och som till stor del baseras på ett tidigare regelverk. Jag ser ett behov av att inom ramen för det rådande bruksvärdessystemet öka möjligheten för hyresvärdar och hyresgäster att träffa egna överenskommelser om hyran. Min utgångspunkt är dock att detta borde ske vid sidan av den gällande för­handlings­ordningen och utan krav på förhandling med hyresgästorganisa­tionen. Propositionen är ett resultat av januariavtalet. Avtalet omfattar också en överens­kommelse om fri hyressättning i nyproduktion, vilket medför att hyres­gästens värde­ring av lägenhetens standard, läge och attraktivitet tillgodoses på ett bättre sätt utan att parterna involveras i förhandlingar, och tillsättandet av en kommission som ska kartlägga den varierade tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå lämpliga åtgärder. Dessa åtgärder kommer att leda till en bättre fungerande bostadsmarknad med hyresnivåer som står i proportion till hyresgästens preferenser. De delar som ingår i januariavtalet bör ses som en helhet, varför jag inte har något att invända mot att regeringens lagförslag om en ny modell för tillval och frånval antas i sin helhet.

Bilaga 1

Förteckning över behandlade förslag

Propositionen

Proposition 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster:

1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken.

2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).

4.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).

5.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt.

Följdmotionen

2018/19:3086 av Mats Green m.fl. (M, KD):

Riksdagen avslår regeringens förslag till ändring i 5§ hyresförhandlingslagen (1978:304) vad gäller en skyldighet att förhandla överenskomna tillval och frånval med hyresgästorganisationen.

Bilaga 2

Regeringens lagförslag